文；荏苒

房地產市場的變化太快了。去年的時候貸款難，許多城市的貸款額度吃緊，一些貸款要到第2年才能下來。平均而言，等待放款的時間為4到6個月。但現在放款問題已經解決，卻又迎來了還貸難。提前還貸得排隊，甚至還被曝出要收取違約金。

另外，今年還有一個特殊的情況。首套房貸款利率可超過5年LPR的下限20BP。銀行上趕著審批住房貸款，很多城市都可實行4.25%的利率。需要注意的是，年初大部分城市的利率仍在5.88%以上，不到半年的時間就降到了4.25%。

金融、土地和人口是房地產發展不可分割的三個要素，金融更是其中不可缺少的重要一環。對于開發商來說，建房建地的關鍵是金融。如果沒有錢，說什么都沒用。只有向銀行借錢，才能加快速度，拿地建房搶占市場。

購房者也是如此，因為房價越來越高，只能選擇貸款買房，按揭利率的任何波動都可能影響購房者的月供金額。有時候，當利率比較高的時候，30年期的貸款利息就足夠買一套房子或車子了。

在房地產火爆的那幾年，房貸利率也一而再再而三地上漲，直到2021年，這種情況才有所緩解。從這一年開始，各地的房價要么下降，要么上升率收縮，房貸利率也有所下調。這時，就有業主問，房貸利率降至4.25%，當初房貸利率在5.88%購房者的怎么辦?

我們都知道，很多人在售樓處看房子的時候，一般都會衡量自己的還款能力，選擇合適的房子。在房價基本不跌的背景下，大部分人都愿意買小一點的房子，這樣月供就在自己的可控范圍內。然而，疫情爆發后，很多人的收入下降了，但他們仍然要每月還房貸，這無疑給他們以后的生活帶來了很大的壓力。因此，任何房價和利率的下跌都可能讓房主無法淡定。畢竟，沒有人愿意看到自己的房子買貴了，比別人多花錢了。

可以說，房貸已經成為國內最盛行的貸款類型之一，70%以上的家庭擁有房貸。為了保證房貸市場的平衡，銀行還會在貸款合同中注明利率。其實不難理解，這些銀行希望通過向購房者提供貸款來賺取利息。畢竟，銀行不是福利機構。

而且，由于購買時間的不同，住房貸款的利率也不同。2020年國內住房貸款利率為6.15%，2021年降至5.88%，目前為4.25%。面對住房貸款利率的不斷下調，一些簽訂了利率較高貸款合同的購房者自然內心不舒服。這個時候，自然有人會問，在房地產貸款利率不斷下降的情況下，他們能否按照新的利率還貸?

首先需要明確的是，銀行不會根據房地產貸款利率的變化，對已完成的住房貸款合同進行相應的調整和變更。這也意味著，無論房貸利率有多高，自己過去都與銀行簽訂了貸款合同，現在無論房貸利率下調到什么水平，那些前期購房的群體，仍然需要按照合同上規定的房貸利率正常還款。

但這些人真的只能自認倒霉嗎?其實也是有解決辦法的。如果你有足夠的經濟支持，你可以一次性還清房貸。除此之外，即使你沒有經濟實力一次性償還所有住房貸款，如果你名下有企業或者有公積金貸款資格，也可以將這些住房貸款轉為公積金貸款，達到減少貸款還款的目的。如果能起到公積金的作用，就能為自己節省一大筆貸款費用。

還有一種情況，購房者沒有能力一次性還清所有債務，不具備上述資格。在這種情況下，他怎樣才能更大程度地挽回損失呢?其實，這是更多普通人的真實情況。如果是這樣，我們可以盡量減少還款的固定利息，充分利用好等額本金。這也更適合那些資金不足的年輕人。

如果你真的想享受4.25%的利率，還有一個辦法，那就是賣掉以前的房子，買一套新的。銀行會根據第一筆貸款的利息給你發放一筆抵押貸款。

但是，短期內賣房子并不容易。重慶、西安、杭州等城市掛牌二手房數量超過10萬套，二手房增值稅、契稅、中介費等費用也攔下了大量購房者。在預算有限的情況下，人們仍然優先購買新房。

因此，面對不斷下降的利率，也只能是咬碎了牙齒往肚子里咽。但還是希望相關部門能考慮到前期購房者的住房貸款壓力，比如對現有住房貸款進行調整，不僅可以提高我們的消費能力，還可以提高大家的幸福感。

對此，你怎么看？