城市房價(jià)的飛漲帶動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，但是小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案，是屬于無效合同。本文就小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題為大家分析，僅作參考。

一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力和風(fēng)險(xiǎn)

（一）小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的效力

小產(chǎn)權(quán)房合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例外的情況是：如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

（二）小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)

1、無法取得房屋使用權(quán)：《民法典》規(guī)定：

靠前百五十七條??民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失;各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

違法小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售者不具備房屋建設(shè)、銷售資格，沒有在***部門登記備案。現(xiàn)實(shí)中因小產(chǎn)權(quán)房一房兩賣、房屋爛尾、買賣合同無效等情況，導(dǎo)致大量購房者無法取得房屋占有使用權(quán)，在合同無效情況下也無法獲得法律支持。

2、不能**房產(chǎn)證：《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》第十條規(guī)定，對(duì)于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。

3、不能上市交易：小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，即使是合法的小產(chǎn)權(quán)房目前也沒有完全放開流轉(zhuǎn)，不能上市交易，無法**抵押貸款，無法對(duì)抗國家的征地和拆遷，購房者很難得到補(bǔ)償。

4、沒有質(zhì)量保證：目前，絕大多數(shù)的違法小產(chǎn)權(quán)房在建造時(shí)，無規(guī)劃許可、無土地使用證、無建筑施工許可，也沒有施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收，是沒有任何質(zhì)量保證的違法建筑。很多小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際使用中出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質(zhì)量問題，更無法達(dá)到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量***，甚至變成危房或房屋倒塌，購房者想維權(quán)都找不到對(duì)象，只能自行承擔(dān)損失。

5、可能被***或沒收：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民***城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。”一旦違法小產(chǎn)權(quán)房被依法***或者沒收，購房者將無法獲得任何補(bǔ)償，面臨血本無歸的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

閱讀了上面的案例及客服分析，相信大家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的問題都有了一個(gè)大致了解，如果您還有小產(chǎn)權(quán)房買賣相關(guān)的法律疑問，歡迎免費(fèi)咨詢我們的律師，他們將會(huì)為您提供解答。